Öffentlicher Teil

• Feststellung der Beschlussfähigkeit und Genehmigung der Tagesordnung (Top 1)
• Abschluss des Coaching-Projekts „BioRegio in der Gemeinschaftsverpflegung“ und Übergabe der Urkunde des Bayerischen Staatsministeriums (Top 2)
• 8. Änderung „Bardensulz“ des Bebauungsplanes Nr. 16 „Werk Gendorf“ (Top 3)
• BauGB-Novelle 2025 („Bau-Turbo“): Zuständigkeit für die gemeindliche Zustimmung nach § 36a BauGB (Top 4)
• Friedhof Weberau: Sachstandmitteilung/weitere Planung (Top 5)
• Bekanntgaben (Top 6)
• Anfragen (Top 7) 

Tagesordnungspunkt (TOP)

TOP 1 

Feststellung der Beschlussfähigkeit und Genehmigung der Tagesordnung 

2. Bürgermeisterin Hausner begrüßte die Mitglieder des Gemeinderates. Nach Feststellung der Beschlussfähigkeit und der ordnungsgemäßen Ladung sowie der Genehmigung der Tagesordnung (einstimmig) wurde in die Tagesordnung eingestiegen.

TOP 2 

Abschluss des Coaching-Projekts „BioRegio in der Gemeinschaftsverpflegung“ und Übergabe der Urkunde des Bayerischen Staatsministeriums 

Frau Lipp-Himmer gab detaillierte Informationen zum Projekt „BioRegio in der Gemeinschaftsverpflegung“. Ziel des Programms war es unter anderem, den Anteil bayerischer Bio-Lebensmittel in Mensen, Kantinen und anderen Einrichtungen deutlich zu erhöhen.

Beschluss: 

Kein Beschluss erforderlich - der TOP diente zur Information und zur Kenntnisnahme.  

Sachverhalt: 

Zur Abschlussveranstaltung des Coaching-Projektes „BioRegio in der Gemeinschaftsverpflegung“ des Bayerischen Staatsministeriums für Ernährung, Landwirtschaft, Forsten und Tourismus sind die beteiligten Akteure im Rathaus Burgkirchen zusammengekommen. Dabei wurde die offizielle Urkunde des Staatsministeriums an Herrn Alexander Olbort (Geschäftsleiter der Gemeinde Burgkirchen) sowie an Gemeinderat Dieter Wüst überreicht.

Das Küchenteam der Gastronomie des Bürgerzentrums Burgkirchen „Habedere“ versorgt täglich die Schulkinder der Grundschule, des Schülerhorts St. Christopherus sowie der Mittelschule mit Mittagessen. Ende Dezember 2024 wurde die Küche erfolgreich bio-zertifiziert. Im März 2025 startete das Coaching, das durch den Coach und Spitzenkoch Christopher Hinze sowie die Öko-Modellregion fachlich begleitet wurde.

Das BioRegio-Coaching richtet sich an Einrichtungen der Gemeinschaftsverpflegung in den 35 staatlich anerkannten Öko-Modellregionen. Die Teilnahme war kostenfrei. Ziel des Programms war es, den Anteil bayerischer Bio-Lebensmittel in Mensen, Kantinen und anderen Einrichtungen deutlich zu erhöhen.

Im Rahmen des Coachings wurde der Speiseplan nachhaltiger und gesundheitsförderlicher gestaltet. Dazu gehörten insbesondere eine Steigerung des Einsatzes bayerischer Bio-Produkte, ein insgesamt ausgewogenerer Speiseplan sowie die Reduzierung des Zuckeranteils. Besonders erfolgreich war die Einführung der täglich verfügbaren „Gesunden Theke“ mit Gemüse- und Obst-Sticks in der Grundschule, die sich großer Beliebtheit erfreut.

TOP 3 

Bauleitplanverfahren: 8. Änderung „Bardensulz“ des Bebauungsplanes Nr. 16 „Werk Gendorf“ 

Beschluss: 

Der Gemeinderat beschließt auf Empfehlung des Bau- und Umweltausschusses einstimmig folgendes zu beschließen: 

• Nach Abwägung der öffentlichen und privaten Belange mit-, unter- und gegeneinander werden die im Rahmen der frühzeitigen sowie förmlichen Beteiligungsverfahren aus der vormals 8., 10. und 11. Änderungen eingegangenen Stellungnahmen entsprechend dem Vorschlag der Bauverwaltung berücksichtigt.
• Die (konsolidierte) Neufassung des Entwurfs der 8. Änderung „Bardensulz“ des Bebauungsplanes Nr. 16 „Werk Gendorf“ in der Fassung vom 6. Oktober 2025 wird gebilligt.
• Die Bauverwaltung wird mit der förmlichen Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange beauftragt.

Sachverhalt: 

Schon 2013 beschloss der Gemeinderat, die 8. Änderung „Bardensulz“ des Bebauungsplanes Nr. 16 „Werk Gendorf“ aufzustellen. Ziel der Bauleitplanung war respektive ist die Erweiterung des Industriegebietes zur Ansiedlung weiterer Betriebe. Verfolgt werden mit der hiesigen Stadtplanung die Stärkung und der Ausbau des kommunalen Wirtschaftsstandortes sowie seine Wettbewerbsfähigkeit. Ursprünglich auf 9,34 ha bemessen, hat sich das Plangebiet ab 2020 auf 10,5 ha ausgedehnt. Verteilt auf drei Verfahren, namentlich 8. (2,98 ha), 10. (4,9 ha) und 11. (2,62 ha) Änderungen, verschob sich der räumliche Geltungsbereich weg von den Gleisanlagen in Richtung Osten. Alle drei Verfahren wurden 2020 und 2021 de facto zeitgleich betrieben, wobei die 8. Änderung zeitlich vorgelagert war, um die daraus gewonnenen Erkenntnisse prospektiv in die beiden anderen einfließen zu lassen. 

Ungewissheiten über die Verkäuflichkeit der Grundstücke sowie die Bedingungen dafür torpedierten seinerzeit die drei Verfahren. 

Bemühungen der Gemeinde Burgkirchen und der InfraServ Gendorf bei den Verhandlungen mit dem Eigentümer der Grundstücke mündeten schließlich in einem Kompromiss, der ein Wiederaufgreifen der Verfahren erlaubt. Entschieden wurde zudem, die drei Verfahren erneut zu konsolidieren und um die Fläche zur Gleisanlage wieder zu erweitern.

Verfahren:

Ein Aufstellungsbeschluss für den gesamten Planungsraum liegt, wenngleich in Gestalt mehrerer Beschlüsse, vor. Während die 8. Änderung seinerzeit zweimal das förmliche Beteiligungsverfahren durchlaufen hat, gingen die 10. und 11. Änderungen nicht über das frühzeitige Beteiligungsverfahren hinaus. Nach fachlicher Absprache mit der Unteren Bauaufsichtsbehörde kann das konsolidierte Verfahren mit der (erneuten) förmlichen Beteiligung fortgesetzt werden. Zu diesem Zweck wurden in der Anlage zur Beschlussvorlage sämtliche in den drei Verfahren zuletzt eingegangenen Stellungnahmen der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange tabellarisiert und untergliedert nach vormaligen Verfahren zusammengetragen.

TOP 4 

BauGB-Novelle 2025 („Bau-Turbo“): Zuständigkeit für die gemeindliche Zustimmung nach § 36a BauGB 

Ilja Schäfer (Abteilungsleiter Bauamt) erklärte detailliert die BauGB-Novelle 2025. „Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“. Er berichtet dass aktuell nicht das geltende Baurecht unüberwindbare Hemmnisse beim Bau, sondern die landkreisweite PFOA-Bodenproblematik, die weiter auf ihre Lösung wartet, sowie die Baukosten das Problem sind. 

Beschluss: 

Der Gemeinderat beschließt einstimmig: 

• Über die Zustimmung zu Vorhaben nach § 36a BauGB entscheidet künftig der Bau- und Umweltausschuss (beschließende Zuständigkeit).

• Der Gemeinderat bekennt sich zu den altbewährten Instrumenten der Bauleitplanung, die die wechselseitigen Interessen, Rechte und Güter gerecht abwägt. 

• Die Verwaltung wird deshalb beauftragt, Anträge auf Befreiungen oder Abweichungen gemäß §§ 31 Absatz 3, 34 Absatz 3b und 246e BauGB zurückhaltend und restriktiv zu prüfen.

Sachverhalt: 

Mit dem „Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ (sogenannter Bau-Turbo) hat der Bundesgesetzgeber mit Wirkung ab 30.10.2025 das Baugesetzbuch nicht unerheblich geändert. Zu Zwecken des Wohnungsausbaus wurden altbewährte Instrumente der Bauleitplanung gegenüber Einzelfallentscheidungen sekundär gestellt, mit schwer prognostizierbarer Tragweite für die Städtebauplanung.

Im Kern begreift die Novelle - aus der Sicht der praktischen Fallbearbeitung - insgesamt 4 zentrale Rechtsnormen: § 31 Absatz 3, § 34 Absatz 3b, 36a und § 246e BauGB. 

§ 31 Absatz 3 BauGB: 

§ 31 BauGB gibt mit seinen Absätzen 1 und 2 dem Rechtsanwender die Möglichkeit an die Hand, von Festsetzungen eines Bebauungsplans Ausnahmen oder Befreiungen zu erteilen. Voraussetzungen für eine Befreiung sind stets die Wahrung des Planungsgrundzuges, ein Befreiungstatbestand (Allgemeinwohlgründe, städtebauliche Vertretbarkeit oder unbeabsichtigte Härte) sowie die Vereinbarkeit mit nachbarlichen Interessen und öffentlichen Belangen.

Der neu eingeführte respektive modifizierte Absatz 3 stellt neben einem Wohnbauvorhaben allein auf die Würdigung nachbarlicher Interessen und die Vereinbarkeit mit öffentlichen Belangen ab. Mithin sind einen Bebauungsplan tragende Grundzüge ebenso wie Befreiungsgründe unbeachtlich. Befreiungen danach gefährden einen Bebauungsplan in seinen Grundfesten respektive führen ihn gar zur Unwirksamkeit.

Obgleich der Absatz 3 schon seit 2021 besteht, war er räumlich nur in per Rechtsverordnung festgelegten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (§ 201a BauGB) anwendbar. Die Gemeinde Burgkirchen gehörte nicht dazu. 

In seiner Neufassung ist der Absatz 3 jetzt bundesweit anwendbar, jedoch nur, wenn die Gemeinde gemäß § 36a BauGB dem zustimmt. Anders als das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB kann die Genehmigungsbehörde die fehlende Zustimmung nicht ersetzen. Außerdem kann die Zustimmung mit Bedingungen einhergehen, was dem gemeindlichen Einvernehmen fremd ist. Die Zustimmung steht im Ermessen der Gemeinde und kann dann erteilt werden, wenn das Vorhaben mit den gemeindlichen Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung korrespondiert.

Dabei muss die Gemeinde auf Ersuchen der Genehmigungsbehörde binnen 3 Monaten aktiv Stellung beziehen. Unterlässt sie dies, gilt die Zustimmung als vorbehaltslos erteilt, was die Prozedur der Fallbearbeitung verkompliziert.

§ 34 Absatz 3b BauGB: 

Weitere Novität ist der Absatz 3b im § 34. In urban bebauten Ortsteilen ohne Bebauungsplan richtet sich das Baurecht im Grundsatz nach der näheren Umgebung. Ausnahmen von diesem Grundsatz sind und waren schon seit mehr als einem Jahrzehnt im Absatz 3a zugelassen. Gleichwohl sind solche Ausnahmen nur für bestimmte Vorhaben - mitunter zu Wohnzwecken - sowie allein an Bestandsgebäuden respektive Bauanlagen und nur unter sehr engen Bedingungen zulässig. Neuerrichtungen waren vom Anwendungskreis explizit ausgenommen. Absatz 3b schließt diese Aussparung, wenn die Gemeinde gemäß § 36a BauGB zustimmt.

§ 246e BauGB: 

Besonders strittig und hinsichtlich der Folgen äußerst brisant ist die befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau in § 246e BauGB. 

Ihm zufolge kann mit Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36a BauGB bis zum Ablauf des 31.12.2030 zugunsten des Wohnungsbaus vollständig von den Vorschriften des Baugesetzbuches oder auf ihm beruhender Rechtsverordnungen (z. B. BauNVO) abgewichen werden. Einzige Prämissen: Vereinbarkeit nachbarlicher Interessen und öffentlicher Belange. 

Sonderbar macht diese Rechtsgrundlage, dass sie auch auf Vorhaben des Außenbereichs am Ortsrand Anwendung findet. Nach den FAQs deskribiert der Gesetzgeber den Ortsrand bis zu 100 m vom letzten Glied des Bebauungszusammenhangs. D. h., im Radius von 100 m um jeden Ortsteil entfaltet der § 246e BauGB seinen räumlichen Anwendungsbereich. Unbeschadet dessen ist er auch im Innenbereich oder im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes zulässig.

Bewertung: Eingangs ein Auszug aus der Stellungnahme des Berufsverbandes „Vereinigung für Stadt-, Regional- und Landesplanung SRL e.V.“ zum hiesigen Gesetzesvorhaben vom 10.06.2025:

„Die Beteiligung aller Akteure und die Mitwirkung der Öffentlichkeit sind entscheidend für eine gemeinwohlorientierte und umweltgerechte Stadtentwicklung. Die Bauleitplanung bietet die Gewähr, widerstrebende Interessen in einem geordneten, ergebnisoffenen und transparenten Verfahren zum Ausgleich zu bringen. Sie ist Ausdruck gelebter Demokratie und darf nicht "wegbeschleunigt" oder durch Ermächtigungen zum Planverzicht abgeschafft werden. Die Konflikte, die sie lösen kann und muss, werden damit nicht beigelegt oder beseitigt. Die Abschaffung von demokratischen Verfahren sowie der Bürgerbeteiligung betrachten wir mit großer Sorge.“

Aus städtebaulicher Sicht ist der Einschätzung vollumfänglich beizupflichten. Die vorstehenden Befreiungs- und Ausnahmemöglichkeiten sind planersetzende Entscheidungen, die einmal gewährt Präjudiz begründen, zumal der Gleichheitsgrundsatz des Artikel 3 GG die Verwaltung verpflichtet, gleichgelagerte Fälle gleich zu behandeln.

Mussten früher Bebauungspläne geändert werden, wenn Befreiungen aufgrund von Planungsgrundzügen oder fehlenden Befreiungstatbeständen nicht erteilt werden konnten, macht § 31 Absatz 3 BauGB die Änderung entbehrlich und den Bebauungsplan in der Regel obsolet.

§ 34 Absatz 3b BauGB lädt ein, Fremdkörper in bestehende Siedlungen zuzulassen. Ganz ohne vorhergehende Bauleitplanung, in der die widerstreitenden Interessen, Rechts- und Schutzgüter detektiert und untereinander abgewogen werden.

§ 246e BauGB bildet die Kulmination: Im Extremfall kann er als Blankoscheck von allen planungsrechtlichen Vorschriften befreien, und zwar unabhängig davon, ob er städtebauliche Konflikte entstehen lässt, sie erweitert oder sie verfestigt. Mangels vorherigem städtebaulichen Verfahren wird man diese Konflikte vorher nicht mal identifizieren.

Der renommierte Stadtplaner Dr.-Ing. Johann Hartl aus Ottobrunn bei München bewertet die BauGB-Novelle wie folgt:

„Die Änderungen zu § 31 und § 34 sowie der neue § 246e machen einen Paradigmenwechsel im BauGB deutlich. Es geht weg vom demokratisch ausgehandelten Plan, von zielgerichteter Planung überhaupt, hin zu Einzelfall-Entscheidungen. Selbstverständlich waren auch bisher schon Einzelfälle, Investorenprojekte vor allem, Treiber der gemeindlichen Entwicklung - aber für sie wurden Flächennutzungspläne geändert, mit Bebauungsplänen (bis hin zum vorhaben bezogenen Bebauungsplan) und - vor allem für kleinere Entwicklungen auch sog. Innenbereichssatzungen.

Waren bisherige Änderungen in der Regel auf Verfahrensbeschleunigung gerichtet, so geht es nun Richtung Planlosigkeit - weg vom festgesetzten B-Plan, weg vom strikten Einfügen, weg von Öffentlichkeitsbeteiligung, sogar weg von Gemeindegremien hin zu einsamen Verwaltungsentscheidungen, weg von langen Überlegungen hin zu überstürztem Handlungsdruck infolge von Fiktionsfristen. Und das mit unbestimmten, weit auslegbaren Rechtsbegriffen.

Und selbst nach Aufgabe oder Aufhebung der neuen Regelungen infolge realisierter Genehmigungen dann in Richtung Funktionslosigkeit von Bebauungsplänen, verstärkter Druck im Innenbereich, zur weiteren Zersiedelung im Außenbereich und dort vielen, schönen neuen Baulücken.

Die Bauleitplanung wird damit überhaupt in Frage gestellt.

Konkrete Fallgruppen für die hiesigen Rechtsgrundlagen lassen sich vermissen. Weil dies so ist, hat das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen in Kooperation mit der Bauwende-Allianz und dem Deutschen Institut für Urbanistik ein „Umsetzungslabor Bau-Turbo“ eingeführt, das die Startphase des neuen Gesetzes begleiten und einen Lern- und Experimentierraum für Kommunen, Fachpraxis und Verwaltung schaffen soll.

Aus Sicht der gemeindlichen Bauverwaltung sind „Experimente“ mit potenziell schwer prognostizierbaren städtebaulichen (Fehl-)Entwicklungen befremdlich. Ratsam ist eine zurückhaltende Praxis, zumal die Konformität mit übergeordnetem Recht noch zu klären ist und die Folgen einer übereilten Praxis nachhaltige Probleme hinterlassen würden.

Burgkirchen gehört nicht zu den Kommunen, die einen angespannten Wohnungsmarkt haben. Aktuell bildet in der Praxis nicht das geltende Baurecht unüberwindbare Hemmnisse beim Bau, sondern die landkreisweite PFOA-Bodenproblematik, die weiter auf ihre Lösung wartet.

Zuständigkeit für die Zustimmung nach § 36a BauGB 

Gemäß der Geschäftsordnung ist der Bau- und Umweltausschuss mitunter für das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB und sonstige Zustimmungen von Bauvorhaben beschließend zuständig. „Sonstige Zustimmungen“ im Sinne der Geschäftsordnung waren vor allem die BImSchG-Verfahren gemeint. Die Zustimmung nach § 36a BauGB stellt eine selbstständige und spezielle Zustimmungsart dar.

In Anbetracht der Fachkompetenz des Bau- und Umweltausschusses sowohl auf dem Gebiet der Städtebauplanung wie der Fallbearbeitung empfiehlt es sich, die beschließende Zuständigkeit für Zustimmungen nach § 36a BauGB auf den Bau- und Umweltausschuss zu übertragen.

TOP 5 

Friedhof Weberau: Sachstandmitteilung/weitere Planung 

Beschluss: 

Der Gemeinderat beschließt auf Empfehlung des Bau- und Umweltausschusses mehrheitlich (mit 7 Gegenstimmen), die vorliegende Planung für den Friedhof Weberau umzusetzen und die notwendigen Haushaltsmittel im Haushaltsplan 2026 einzustellen. 

Sachverhalt: 

Als Ergänzung zum bestehenden Friedhof auf der Oberen Terrasse wurde am 14.09.2004 der Bebauungsplan Nr. 44 Waldfriedhof Weberau als Satzung beschlossen und am 15.09.2004 in Kraft gesetzt. Da der bestehende Friedhof noch ausreichte, wurde die Friedhofsplanung vorläufig nicht umgesetzt. 

Am 07.04.2015 wurde dem Bau- und Umweltausschuss aufgrund der großen Nachfrage nach Grabstätten in einem Naturfriedhof ein Planungsangebot einer externen Firma zur Fortführung der Planung in einen Waldparkfriedhof vorgelegt. Der Bau- und Umweltausschuss hat die Vergabe der Planung aus Kostengründen (die Planungskosten beliefen sich auf 25.000 €) zurückgestellt.

In der Folge wurden weitere Verhandlungen mit dieser externen Firma bezüglich Planung, Konzeption und Umsetzung des Friedhofes geführt. Am 09.06.2015 hat der Bau- und Umweltausschuss die Entscheidung hierüber auf den Gemeinderat übertragen. Anschließend wurden grundsätzliche Gespräche mit dem Bayerischen Gemeindetag über die Umsetzung eines Waldparkfriedhofes geführt. Der Bayerische Gemeindetag hat empfohlen, die Umsetzung so zu gestalten, dass die Verwaltung des Friedhofes bei der Gemeinde Burgkirchen verbleiben und nicht auf einen Dritten übertragen werden sollte. 

In den Folgejahren wurde die Umsetzung der Friedhofsplanung aus haushalterischen Gründen immer wieder verschoben. 

Im vergangenen Jahr wurde es aus Gründen der Verkehrssicherungspflicht notwendig, geschädigte Bäume im Bebauungsplangebiet des Friedhofes zu entnehmen bzw. zurückzuschneiden. In diesem Zusammenhang hat 1. Bürgermeister Krichenbauer im Herbst 2024 angeordnet, alle Bäume im Plangebiet des Waldfriedhofes zu begutachten und den erforderlichen Rückschnitt bzw. die Abholzung vorzunehmen. Diese Arbeiten wurden im Frühjahr 2025 durchgeführt. Mit dem Rückschnitt wurden auch wild aufgegangene Sträucher und Pflanzen entfernt und Rodungen durchgeführt und neue Bäume nachgepflanzt. Der Bestand der Bäume wird derzeit in dem Geoinformationssystem erfasst. Nach den Rodungen wurde auch die Planung eines Naturwaldfriedhofes wieder aufgenommen und ein Kostenangebot für die Gestaltung eines solchen Friedhofes angefragt. Mehrere Firmen wurden kontaktiert. 

Nur eine Firma hat hierzu eine Planskizze mit Leistungsverzeichnis erstellt und die Bereitschaft erklärt, den Friedhof gärtnerisch zu betreuen (Baumkontrolle, Baumpflege, Grabstellenfestlegung). Die Planungen sehen einen geschotterten, überdachten Verabschiedungsplatz im Bereich des jetzigen Kindergartenparkplatzes und verschiedene angedeutete Wege und Plätze, die mit Hackschnitzel oder Rindenmulch angelegt werden können, vor. Es sollen auch größere Nagelfluh-Gesteinsbrocken integriert werden, um auch eine Bestattung „am Felsen“ anzubieten. 

Bei der Umsetzung der Planung ist auch eine Verlegung des Parkplatzes notwendig. Dieser und auch die Friedhofsparkplätze können auf dem im Bebauungsplangebiet ausgewiesenen Parkplatzflächen angelegt werden.

TOP 6 

Bekanntgaben 

Frau Kaufmann stellt sich als neue Mitarbeiterin (Quartiermanagerin) kurz vor. 

TOP 7 

Anfragen 

Aus dem Kreis des Gemeinderatsgremiums kamen Anfragen zu folgenden Themen:

Keine Wortmeldung unter diesem Tagesordnungspunkt. 

Ende des öffentlichen Teils.

Hinweis:

Bitte beachten sie auch die entsprechende Berichterstattung im Lokalteil des Alt- Neuöttinger Anzeigers (ANA) unter „Burgkirchen“.